czwartek, 9 stycznia 2014

Jak dobrze kupić używane mieszkanie: 3 kwestie


Mieszkania nie bułki, nie kupuje się ich codziennie. Tym bardziej należy podejść do sprawy rozsądnie. 

Ostatnio rozmawiałam ze znajomymi na temat naszych doświadczeń w kwestii zakupu mieszkania. Tak się składa, że nasi najbliżsi, tak jak i my, decydowali się na mieszkania z rynku wtórnego. Miało wpływ na to wiele czynników, zaś dominującymi były cena i lokalizacja. W naszym gronie omawialiśmy postępy w remontach, zaskoczeniach z nimi związanych oraz kwestiach finansowych wiążących się z adaptacją naszych mieszkań. Zastanawialiśmy się, co byśmy zrobili inaczej, na co zwrócilibyśmy uwagę, gdybyśmy mieli się ponownie decydować na zakup mieszkania. 

Jeżeli nosicie się z zamiarem zakupu mieszkania z rynku wtórnego, to oto są najważniejsze, naszym zdaniem, rzeczy na które powinniście zwrócić uwagę przy zakupie i WYCENIE mieszkania używanego.

1. MONETARYZACJA LOKALIZACJI

Mieszkania z rynku wtórnego mają wielką przewagę nad większością mieszkań z rynku pierwotnego w jednej kwestii - JUŻ SĄ. Mieszkanie używane możesz zobaczyć. Co równie istotne, możesz zobaczyć również jego otoczenie, które zazwyczaj już się nie zmieni.

Kupując mieszkanie w centrum miasta lub na osiedlu z wielkiej płyty doskonale widzisz co jest w okolicy. Możesz sprawdzić jak wygląda komunikacja (autobusy, tramwaje), infrastruktura (chodniki, ścieżki rowerowe, drogi dojazdowe), zaplecze usługowe (żłobki, szkoły, sklepy, przychodnie).

Im bardziej lokalizacja odpowiada naszym potrzebom, tym cenniejsze mieszkanie w danej okolicy jest w naszych oczach. 

Lokalizację trzeba umieć zmonetaryzować. Jest ona bowiem bardzo istotna w momencie negocjowania ceny zakupu danej nieruchomości. Jeżeli lokalizacja jest świetna (dla was), to doceńcie to. Niemniej nawet jak nie możecie się przyczepić do niczego, to próbujcie. Zawsze warto zawalczyć o kilka tysięcy złotych. 

Argumenty do negocjacji w związku z lokalizacją nieruchomości:

- za blisko ulicy / torów kolejowych (za głośno, ryzyko naruszenia konstrukcji budynku),
- brak miejsc parkingowych (skuteczne jeżeli mieszkanie znajduje się w kamienicy),
- brak placu zabaw (również skuteczne jeżeli mieszkanie znajduje się w kamienicy),
- w okolicy pogotowie/ straż pożarna/ policja (sygnały dźwiękowe i świetlne zakłócające spokój),
- za blisko szkoła / przedszkole / uczelnia / rynek / deptak / boisko sportowe (duży ruch i hałas),
- niedaleko cmentarz / wysypisko śmieci / sortownia / noclegownia / schronisko dla zwierząt / areszt / więzienie, 
- zabudowa zbyt ciasna, widok na inne budynki,

Powyższe kwestie są dyskwalifikujące dla dużej liczby nabywców. Dodatkowo, te aspekty sprawiają, że z zasady mieszkanie w takim usytuowaniu będzie tańsze. Jeżeli jednak wam powyższe niedogodności nie będą zbytnio przeszkadzać, to kupujcie... tylko nie zapomnijcie o dodatkowym targowaniu się.

Moja rada: wybierajcie mieszkanie znajdujące się w "centrum waszego życia", to jest w takiej lokalizacji, która nie sprawi wam trudności w codziennym funkcjonowaniu. Jeżeli pracujecie w dzielnicy w której wasze dzieci chodzą do szkoły i w której macie przyjaciół i rodzinę, to próbujcie w tym właśnie miejscu znaleźć sobie nieruchomość. Nie ma sensu osiedlać się na drugim końcu miasta, jeżeli ma to być tylko wasza sypialnia. 

Dla przykładu...
Jak mieszkałam w Poznaniu, to wynajmowałam mieszkanie na Piątkowie a pracowałam w Swarzędzu. Codziennie jechałam 1,5h tramwajem i autobusem do pracy (w jedną stronę), czyli marnowałam dziennie 3h w środkach komunikacji!!! Mieszkając w Zielonej Górze zajmuje mi to 15 min, czyli w sumie 0,5h dziennie. Różnica ogromna. 

Kolejny przykład:
W Zielonej Górze jest nowy kompleks mieszkalny. W samym centrum. Świetna architektura. Chciałabym mieszkać w takim budynku. Ale nie w tym. Żebym miała zamieszkać w tym kompleksie, to musieliby mi dopłacić. Dosłownie. Skąd to podejście? Otóż sama lokalizacja jest fatalna. Nawet fakt znajdowania się w centrum nie pokona tego, że 200 metrów od bloku są tory kolejowe (trasy Rzepin - Wrocław, Warszawa - Nowa Sól, bardzo eksploatowane), z północy budynek graniczy z parkingiem sklepu Lidl, ze wschodu z miejską noclegownią a z zachodu z ruchliwą ulicą. Ile byście zapłacili by tam mieszkać? Właśnie.

2. POŁOŻENIE MA ZNACZENIE

Kupując mieszkanie pamiętaj, że nie każdą kondygnację powinieneś wyceniać tak samo. To akurat tyczy się zarówno mieszkań deweloperskich jak i tych z rynku wtórnego. 

Zasada jest taka: mieszkania na pierwszym i drugim piętrze są najcenniejsze (i zazwyczaj droższe, choć na szczęście nie zawsze). Parter i ostatnie piętro są z gruntu bardziej problematyczne (z uwagi na straty cieplne przez piwnicę i dach oraz ryzyko włamania na parterze), przez co powinny być tańsze. Jak nie są, to spraw by były. Dodatkowo, w przypadku wyższych pięter jest problem z tym, że SĄ WYŻEJ (daaaa). Trzeba wyżej wchodzić, co w pewnych przypadkach powoduje, że wyższe kondygnacje są nie do przyjęcia np. dla osób starszych lub z małymi dziećmi lub problemami z poruszaniem się. Wtedy warto przychylniej spojrzeć na mieszkania na parterze. Ja dwadzieścia lat mieszkałam na parterze i żyję, co jednak nie powinno nikomu przeszkodzić w targowaniu się;)

To wszystko brzmi sensownie w przypadku, gdy mówimy o blokach, czy kamienicach bez wind. Gdy budynek ma windę, to pamiętajcie, że te zasady nie znikają. Trzeba myśleć (i liczyć) jakby budynek nie miał windy. I tyle. Tym samym: parter i piętra powyżej drugiego to znak do negocjacji. Zanim zdecydujecie się na mieszkanie w wysokim budynku, to pomyślcie jak będzie się mieszkać, jak winda się zepsuje. Czy będzie to duże utrudnienie dla was? Dodatkowo, budynki z windami mają to do siebie, że czynsz w nich jest odpowiednio wyższy (z uwagi na większe zużycie prądu oraz naprawy i konserwacje windy), co też nie jest bez znaczenia.

Kilka słów o wieżowcach:
Na kilkanaście znajomych mi osób, które kupiły mieszkania w zeszłym roku, nikt nie kupił mieszkania w wieżowcu. Po prostu,  jak się ma wybór to w wieżowcu mieszkań się nie kupuje. Tyle. 
Mieszkanie w wieżowcu są tańsze i z roku na rok będą coraz tańsze. Tym samym trudno będzie odzyskać pieniądze włożone w zakup i adaptację mieszkania w tego typu budynku.  

Inną kwestią jest położenie mieszkania w stosunku do ścian szczytowych budynku. Mieszkanie tzw. szczytowe jest zawsze zimniejsze. Nic tu nie poradzi docieplenie. Ja sugeruję w ogóle nie kupować takiego mieszkania, niemniej jak się uparliście, to kupujcie, ale pamiętajcie, że to jest powód do naprawdę DUŻYCH negocjacji cenowych.

3. TAM GDZIE ZNIKAJĄ PIENIĄDZE

Dobra. Macie upatrzone mieszkanie. Lokalizacja ok. Położenie ok. Wchodzicie do środka. Oto na co musicie KONIECZNIE zwrócić uwagę:

- Stolarka drzwiowa

1. Drzwi wejściowe - jak są ok, to dobrze, jak są do wymiany, to przygotuj* minimum 2 500 zł brutto (drzwi antywłamaniowe z atestem wraz z montażem).
Jak poznać, że drzwi są dobre i nie trzeba ich wymieniać?

Po pierwsze: mają min. dwa zamki, w tym jeden z pokrętłem/gałką od wewnątrz (dla wygody). 
Oczywiście oba zamki wymieniamy w ten sam dzień, co podpisanie aktu notarialnego i odebranie kluczy.

Po drugie: mają być szczelne.
By sprawdzić szczelność termiczną i akustyczną należy: 
- zimą - znajdując się wewnątrz mieszkania, przesunąć ręką po wszystkich krawędziach zamkniętych drzwi. Jeżeli poczujecie nieszczelność, to albo trzeba będzie sprawdzić uszczelki albo niestety wymienić drzwi.
- zimą i latem - znajdując się wewnątrz mieszkania, przy zamkniętych drzwiach, poprosić by ktoś wykonał na klatce schodowej takie czynności jak: chodzenie, tupanie, upuszczenie kluczy, rozmawianie. Jeżeli w mieszkaniu będzie wszystko słychać, to znaczy, że drzwi mają słabą szczelność akustyczną (przez brak szczelności na krawędziach lub poprzez złą budowę skrzydła). 
Jak drzwi mają słabą szczelność akustyczną, to prawdopodobnie również mają słabą szczelność termiczną.

2. Drzwi wewnętrzne - jeżeli drzwi wewnętrzne i/lub futryny są stare lub brzydkie, to w końcu i tak je wymienicie. Zróbcie to od razu. Liczcie w takim przypadku 1000 zł brutto za każde skrzydło z ościeżnicą i montażem (bardzo tania opcja). 

Moja rada: Wymieńcie drzwi na początku remontu, bo przy wyrywaniu starych ościeżnic na bank uszkodzicie ściany. 

zdj. moich starych drzwi

- Stolarka okienna

Podobnie, jak w przypadku drzwi wejściowych okna muszą być szczelne. Ich szczelność sprawdzicie w ten sam sposób, co drzwi wejściowych. Wieje przez nie, to znak, że są do wymiany. Gdy słyszycie w mieszkaniu wszystkie hałasy z zewnątrz, to znak, że są do wymiany. Liczcie 1000 zł brutto za sztukę.

Nie dajcie się zwieść, gdy właściciel mówi, że okna były wymieniane w latach 90. To mogło być ponad 20 lat temu!!! Okna 20 letnie, to naprawdę stare okna, zrobione w zupełnie innej technologii niż współczesne.

- Podłogi

Przyjrzyjcie się podłogom. Oceńcie ich stan. Jeżeli uznacie, że trzeba będzie zrobić nową podłogę, to liczcie 100 zł/m2 (przy 50 m2 to 5000 zł brutto z robocizną). Dotyczy to zarówno położenia nowych paneli/płytek/desek jak i cyklinowania istniejących parkietów.
Jeżeli uznacie, że to co masz jest do przyjęcia, to właśnie zaoszczędziliście kupę kasy.


zdj. moich podłóg

- Kuchnia

Dowiedzcie się, czy meble kuchenne są w cenie. Jeżeli tak, to zastanówcie się, czy spełniają wasze oczekiwania. W przypadku dwóch odpowiedzi pozytywnych macie problem z głowy. Jeżeli jednak musicie kupić nowe meble, to załóżcie dodatkowy wydatek w kwocie od 3000 do 12 000 zł za meble + nowy sprzęt 5000 zł (kuchnia, lodówka, zmywarka).

- Łazienka

Gdy trzeba będzie zrobić kompletny remont, to kosztować was to będzie minimum 10 000 zł (pralka 1500 zł, prysznic/wanna 1500 zł, toaleta 400 - 700 zł, piecyk gazowy 1000 zł, umywalka z szafką 400 - 800 zł, kafelki, inne materiały, robocizna: hydraulik/gazownik/elektryk/posadzkarz 3000 zł).

-  Elektryka

Zobaczcie skrzynkę z bezpiecznikami. Ile jest bezpieczników? Jakiego są typu? Spójrzcie ile kontaktów znajduje się w pokojach, czy są sensownie rozmieszczone. Zapytajcie jakiego typu są przewody. Miedziane są ok. Aluminiowe trzeba będzie natychmiast wymienić, gdyż nawet zwykły czajnik elektryczny może spalić całą aluminiową instalację. Zwróćcie na to uwagę przy oglądaniu mieszkania.
Jak musicie zrobić nową instalację to dodajcie do ceny mieszkania 2000 zł (materiały,  robocizna). 

Dla przykładu: Ja w swoim mieszkaniu miałam tylko 1 bezpiecznik (!!!). Dodatkowo, w każdym z pomieszczeń znajdował się tylko 1 kontakt. Czyli cała sieć do wymiany.

Podsumowując:
Gdy oglądasz mieszkanie, które jest w dobrej lokalizacji i w odpowiednim położeniu, weź kalkulator i przy właścicielu/pośredniku zacznij liczyć.

Analiza kosztu remontu mieszkania, według powyższych kryteriów nie powinna zająć więcej jak 20 minut. 

Pamiętaj o:

1. Drzwiach
2. Oknach
3. Podłogach
4. Kuchni
5. Łazience
6. Elektryce

Przykładowo:
Mieszkanie 50m2, dwa pokoje, cena oferowana: 150 000 zł netto.

Jeżeli jest gotowe do zamieszkania to kupujesz i masz. Płacisz pośrednikowi, notariuszowi, kupujesz pralkę i masz mieszkanie do wprowadzenia się.

A co jeżeli wszystko jest do zrobienia...

- 150 000 zł - mieszkanie,
- 2 500 zł - drzwi wejściowe,
- 4 000 zł - drzwi wewnętrzne (2 pokoje, kuchnia, toaleta z łazienką),
- 3 000 zł - okna (2 pokoje, kuchnia),
- 5 000 zł - podłogi
- 8 000 zł - meble kuchenne ze sprzętem (najtańsza opcja - taniej tylko z meblami z Leroy Merlin za 300 zł)
- 10 000 zł - remont kapitalny łazienki z toaletą
- 2 000 zł - nowa elektryka

Czyli w 20 minut wiecie, że do mieszkania będzie trzeba dopłacić minimum 34 500 zł. Co zrobić z taką wiedzą? Może wam to pomóc w świadomym podjęciu decyzji. Będziecie wiedzieć w co się pakujecie, a co najważniejsze, będziecie mieć argumenty do negocjacji.

Przyjmuje się, że można zbić około 10% ceny oferowanej w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Jeżeli macie solidne argumenty, to nie powinno być z tym problemu. Jak wypunktujecie wszystkie wady mieszkania oraz podkreślicie ile trzeba będzie włożyć w jego remont, to właściciel nie będzie miał argumentów by obstawać przy cenie oferowanej.

Przed oglądaniem mieszkania warto wyposażyć się w formularz zawierający powyższe kwestie, w razie jakby coś wyleciało nam z głowy.

Nie zapominajcie także, że zakup mieszkania to niezła zabawa, choć może tak się wcale nie wydawać po przeczytaniu powyższego tekstu :)

A może i Wy macie jakieś konkretne uwagi dotyczące zakupu mieszkania? Chętnie skorzystam przy kolejnej okazji.


*Wszystkie ceny odpowiadają zielonogórskim realiom. Innych nie znam, więc się nie wypowiadam;)

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz